내집마련기#1 / 새집계약 및 특례보금자리론 신청

*특례보금자리론 관련 타임라인

2023.09.04 새집계약 (잔금 11/8)

2023.09.05 특례보금자리론 신청

2023.09.08 하나은행 해피콜, 서류확인 대기

2023.09.12 주금공 서류접수콜, 콜센터 상담완료

2023.09.14 심사중

2023.09.21 결재완료

2023.10.09 통지완료

2023.10.10 확약통지 및 하나은행 서류안내

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생애 첫집을 계약했다. 

현재 전세보증금이 만기일까지 회수가 어렵고, 6억이상 집에 대한 금리도 높아지고 있어서, 내가 후보군에 두지 않았던 집을 계약하게 되었다. 내가 잘 아는 지역이지만 조금더 중심으로 나왔으면 했는데, 현재 상황이 부담이 되어 5억대의 집을 매수하였다. 여러가지로 아쉬운 부분이 있지만 그점을 상쇄하는 장점이 많은 집이었기에 매수결정하였으며, 더 열심히 총알을 모아서 상급지로 이사갈 계획을 가지고 있다. 

 

*아쉬운 점과 그럼에도 불구하고-

남동향- 남향만 가려고 했으나 뻥뷰라서 남동향이라도 결정. 실제로 다용도실에 곰팡이가 있어서 수리시 반타일 시공예정

단지균질성이 떨어짐(좋은 매물과 안좋은 매물이 1.5억정도 차이남)- 상위 매물로 진행

지하철까지 10분- 본인은 커버가능하나 타인에게 좋은 조건은 아님

약경사- 경사가 거의 없는 맨앞동으로 결정했지만, 그 곳까지도 아주 약한 경사가 느껴짐

5년이내 주변 4000세대 입주예정- 5년안에 매도하기 힘듦

 

*장점: 대단지, 가까운 초/중등, 적당한 학원가, 단지내 어린이집, 상권가까움, 유흥시설없음, 해당지역의 대장아파트 단지 위치 및 신축 4000세대 입주로 주변환경 개선여지있음

 

땅땅땅 결정이 되었으니 이제 자금계획을 세워야 한다. 

40년 체증식상환방식 때문에 처음부터 특례보금자리론으로 대출을 받으려고 생각했다. 물가상승률을 생각했을 때 최대한 원금을 늦게 갚는 것이 유리한 것 같다. 문제는 금리가 높아서 이자만 내더라도 다른 사람들 원리금 수준이다. 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없으니 전세보증금 회수하면 일부 상환하고, 추후 금리가 낮아지면 대출을 갈아타볼 생각이다. 언제 다시 저금리 시대가 올진 알 수 없어서, 우선 내가 매달 상환해도 갈아타기를 위한 저금까지 할 수 있는 금액대로 계획했다. 

 

9/7부터 특례보금자리론 금리가 또 인상되고, 이번에는 우대형인 6억이하도 0.2%p 인상된다고 했다. 금리 결정기준은 신청일~잔금일 사이의 가장 낮은 금리를 적용한다. 금리인상때문에 마음에 안드는 집을 급하게 계약할 생각도 없었지만, 가능하다면 그 전에 계약하고 싶었다. 결국 매수를 빨리 결정하게 된 것도 이 영향이 어느정도는 있다. 

 

특례보금자리론 상품점검을 하다가 알게된 사실인데 DSR을 안보고 DTI를 본다고 해서 아무나 다 대출을 Full로 당길 수 있는 건 아니었다. 나의 경우 10~15년 후 청약을 노리고 있기 때문에 동거인의 명의로 매수하려고 했으나, 기존전세 대출도 있어 DTI에 걸려 LTV 80%는 불가능했다. LTV 60%정도 가능한 상황. 전세보증금을 회수하면 가능한 상황이었지만 기약이 없기에... 나의 무주택기록을 포기했다. 사실 저 때쯤되면 특공으로 내가 원하는 단지에 당첨될 가능성이 높지만 100%도 아니라서, 과감히 내 명의로 청약은 포기다. But 마음은 찢어진다......

나중에 전세보증보험 이행청구를 조사하면서 알게되었는데 허그의 전세보증보험으로 전세보증금 회수를 한다면, 명도일(이사날)까지 전출을 하지 않는게 좋다. 특례보금자리론의 경우 실거주 및 잔금일 전입의무는 없었지만, 만일을 위해 깨끗한 상태인 내 명의로 진행하는게 마음이 편하다. 현재 전세문제 때문에 스트레스가 심한 상황이라 이런 부분이라도 걱정을 덜고 싶다. 

 

또 하나 특례보금자리론을 신청하면서 걱정되었던 부분은 육아휴직으로 인한 소득산정 부분이다. 

이부분을 검색하면서, 나처럼 아이로 인해 첫 매수를 하는 사람들이 많고, 육아휴직 중 소득산정을 궁금해하는 사람들이 정말 많다는 사실을 알았다. 소득이 적게 잡혀야하거나, 많이 잡혀야하거나, 둘다.

육아휴직 또는 그냥 휴직 중 소득산정은 직전/재작년 2개년 원천징수 금액을 기준으로 산정한다. 주택공사와 통화해본 결과 하기와 같다. 

 

1. 직전/재작년 2개년 회사직인찍힌 근로소득원천징수영수증 중 '16번 계' 에 해당하는 금액

2. 직전/재작년 2개년 국세청 Hometax 소득금액증명 중 지급받은 총액

 

직전년도(2022)와 재작년(2021)의 소득이 20% 이상 차이나지 않는다면 직전년도 소득이 기준이 된다. 20%이상 차이가 나면 평균을 내는 것 같다. 나의 경우 소득이 적게 잡혀서 DTI 규제로 인해 대출금액이 적어질까봐 걱정이었는데, 이부분은 해결되었다.

 

특례보금자리론 대출과 별개로 신용대출 신청시 직장에서 건보료 유예를 걸어놓아서 어려움을 겪었던 적이 있는데, 특례보금자리론은 직장가입자로 등록이 되어있다면 현재 건보료 유예가 되어있다고 해도 대출 진행에 문제는 없다고 주택공사콜센터와 확인했다. 

 

육아휴직자들의 상황이 비슷하여 나처럼 급한상황에서 이용할 수 있는 신용대출을 알아본다면, 주담대 신청 2-3개월전에 신용대출을 미리 뚫어놓는 것이 좋다. (DTI계산은 필수) 주담대와 신용대출 실행이 너무 가까우면 신용대출한 금액을 주택구입자금으로 간주하기 때문에 주담대 심사에 영향을 줄 수도 있다고 한다. 여러군데 검색으로 알아본 카더라통신이라 정확하진 않지만 우선 나는 미리 마이너스 통장을 뚫어놓았다. 

육아휴직자로 마이너스 통장 뚫는것도 난관이었다. 출산휴가까지는 월급이 나오기 때문에 건보로가 납입유지 되고 있어 카카오뱅크 등 어플로 신청 시 스크래핑에 문제가 없다. 나의 경우 육아휴직 들어가고 2달 후에 신청했기 때문에 건보료 유예가 되어 있어 어플로 신용대출은 불가능이다. 지점에 방문해도 최대한 어플로 진행하려 하기 때문에, 하기 서류를 완벽하게 준비해서 왠만하면 육아휴직 중임을 언급하지 않고 창구에 방문하는 것이 좋을 것 같다. 

 

재직증명서

건강보험자격득실확인서

회사직인이 찍힌 근로소득원천징수영수증 - 직전/재작년 분

 

추가로, 나의 경우 급여가 연속해서 들어오고 있는지가 조건이어서, '급여'로 매달 입금내역이 있는 통장이 있으면 좋을것 같다. 나는 운좋게 육아급여를 기존 월급통장으로 받고 있어서 통과되었다. 

 

특례보금자리론을 신청할때는 주금공어플로 했는데, 대출받는 금액에 비해서 절차가 간단해서 이질적인 느낌이 들었다. 정부24, 건강보험공단, 홈택스, 주금공까지 동일한 공인인증서를 등록해놓으면 스크래핑 오류없이 신청이 원활하다. 신청시 기존에 있던 신용대출 정보도 자동으로 끌어와져서 신청했는데, DTI에 문제가 없어서 그런지 대출 결재완료까지 순항 중이다. 

 

결재완료에 대한 추가 설명

결재완료 이후로는 변동이 없는데 아마 잔금일 1달전 쯤되면 변화가 생길 것 같다. 나의 경우 11/8이니 10월 초에는 통지가 되지 않을까 추측하고 있다.